Sommaire
- 1Économiser pour investir
- 2Stratégies pour investir dans l’immobilier
- 3Avant d’investir dans l’immobilier
- 4Dans quel secteur pouvez-vous investir ?
- 5Comment choisir le bon emplacement pour votre investissement
- 6Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier
- 7Conseils pour réussir votre investissement immobilier
L’investissement immobilier est une forme de placement qui consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les louer, de les vendre ou de les exploiter pour en tirer un revenu. L’immobilier peut offrir des rendements intéressants sur le long terme, mais il comporte aussi des risques et des contraintes. Il faut donc bien se renseigner avant de se lancer dans cette aventure.
Dans cet article, nous allons vous présenter les bases de l’investissement immobilier pour les débutants. Nous verrons comment économiser pour investir, quelles sont les différentes stratégies pour investir dans l’immobilier, comment protéger vos actifs et comment choisir le bon emplacement pour votre investissement. Nous aborderons également les avantages fiscaux de l’investissement immobilier et quelques conseils pour réussir votre projet.
Économiser pour investir
La première étape pour investir dans l’immobilier est d’épargner suffisamment d’argent pour financer votre projet. En effet, il est rare de pouvoir acheter un bien immobilier sans apport personnel. L’apport personnel est la somme que vous devez verser au moment de la signature du contrat de vente. Il représente généralement entre 10% et 20% du prix du bien.
L’apport personnel permet de rassurer le vendeur et le prêteur sur votre capacité à rembourser le crédit immobilier. Il permet aussi de réduire le montant du crédit et donc le coût total de l’opération. Plus votre apport est élevé, plus vous aurez accès à des taux d’intérêt avantageux.
Pour économiser pour investir, vous pouvez mettre en place un plan d’épargne régulier, par exemple en ouvrant un livret A, un plan épargne logement ou une assurance-vie. Vous pouvez aussi réduire vos dépenses courantes, vendre des objets dont vous n’avez plus besoin ou faire des heures supplémentaires. L’idéal est d’épargner au moins 10% de vos revenus chaque mois.
Stratégies pour investir dans l’immobilier
Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier, selon vos objectifs, votre budget et votre profil de risque. Voici quelques-unes des stratégies les plus courantes :
Le commerce de propriétés
Le commerce de propriétés consiste à acheter des biens immobiliers à bas prix pour les revendre rapidement avec une plus-value. Cette stratégie nécessite une bonne connaissance du marché immobilier et une capacité à dénicher des opportunités. Elle implique aussi des frais importants, tels que les frais de notaire, les frais d’agence ou les impôts sur les plus-values.
Le commerce de propriétés peut être rentable si vous achetez des biens immobiliers en dessous du prix du marché, par exemple lors d’une vente aux enchères, d’une saisie ou d’une succession. Vous pouvez aussi acheter des biens immobiliers avec un fort potentiel de valorisation, par exemple dans un quartier en plein développement ou avec un projet d’aménagement urbain.
Le prehabbing immobilier
Le prehabbing immobilier consiste à acheter des biens immobiliers qui ont besoin de travaux légers pour les rendre plus attractifs aux yeux des acheteurs potentiels. Cette stratégie nécessite un budget modéré et un sens de l’esthétique. Elle implique aussi un délai court entre l’achat et la revente du bien.
Le prehabbing immobilier peut être rentable si vous achetez des biens immobiliers qui ont un bon emplacement et une bonne structure, mais qui souffrent d’un manque d’entretien ou d’une décoration démodée. Vous pouvez alors réaliser des travaux simples et peu coûteux, tels que repeindre les murs, changer les sols ou moderniser la cuisine ou la salle de bain.
L’investissement dans les FPI
Les FPI (fonds de placement immobilier) sont des sociétés qui possèdent et gèrent des biens immobiliers locatifs. En investissant dans les FPI, vous devenez actionnaire de ces sociétés et vous percevez des dividendes proportionnels aux revenus locatifs générés. Cette stratégie nécessite un faible investissement de départ et une faible implication personnelle. Elle implique aussi des frais de gestion et des risques liés à la fluctuation du cours des actions.
L’investissement dans les FPI peut être rentable si vous choisissez des FPI qui ont une bonne performance financière et qui investissent dans des secteurs porteurs, tels que l’immobilier commercial, l’immobilier résidentiel ou l’immobilier de santé. Vous pouvez aussi diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs FPI.
Les plateformes immobilières en ligne
Une autre façon d’investir dans l’immobilier est de passer par des plateformes immobilières en ligne. Ces plateformes vous permettent de participer au financement de projets immobiliers, en échange d’une part des bénéfices ou des revenus locatifs. Vous pouvez ainsi diversifier votre portefeuille immobilier sans avoir à gérer directement les propriétés. Il existe plusieurs types de plateformes immobilières en ligne, selon le mode de financement et le type de projet :
- Le crowdfunding immobilier : vous prêtez de l’argent à un promoteur immobilier qui réalise un projet de construction ou de rénovation. Vous êtes remboursé avec des intérêts à la fin du projet. Le rendement moyen du crowdfunding immobilier est de 9% par an, mais il y a un risque de défaut du promoteur ou de retard du projet.
- Le crowdbuilding immobilier : vous achetez une part d’une société qui détient un projet immobilier. Vous percevez des revenus locatifs proportionnels à votre part, et vous pouvez revendre votre part à tout moment. Le rendement moyen du crowdbuilding immobilier est de 6% par an, mais il y a des frais de gestion et de transaction à prendre en compte.
- Le crowdequity immobilier : vous achetez des actions d’une société qui détient un portefeuille de projets immobiliers. Vous percevez des dividendes et vous bénéficiez de la plus-value potentielle des actions. Le rendement moyen du crowdequity immobilier est de 8% par an, mais il y a une forte volatilité du cours des actions et une faible liquidité.
L’achat de propriétés locatives
L’achat de propriétés locatives est l’une des stratégies les plus classiques pour investir dans l’immobilier. Il s’agit d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer à des locataires, et ainsi percevoir des revenus réguliers. L’achat de propriétés locatives présente plusieurs avantages :
- Vous pouvez bénéficier d’un effet de levier en empruntant une partie du prix d’achat du bien. Cela vous permet d’augmenter votre rentabilité et votre capacité d’investissement.
- Vous pouvez profiter de la valorisation du bien immobilier sur le long terme, et réaliser une plus-value à la revente.
- Vous pouvez déduire une partie des charges et des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, et ainsi réduire votre imposition.
- Vous pouvez constituer un patrimoine immobilier qui vous assurera des revenus passifs pour votre retraite.
L’achat de propriétés locatives présente aussi quelques inconvénients :
- Vous devez assurer la gestion locative du bien, ce qui implique de trouver et de gérer les locataires, d’entretenir le bien, de payer les charges et les impôts, etc. Vous pouvez déléguer cette tâche à une agence immobilière, mais cela vous coûtera une commission sur les loyers.
- Vous devez faire face aux risques locatifs, comme les impayés, les vacances locatives, les dégradations, les litiges, etc. Vous pouvez souscrire à une assurance loyers impayés, mais cela vous coûtera une prime annuelle.
- Vous devez respecter la réglementation en vigueur, comme le plafonnement des loyers, la performance énergétique, la décence du logement, etc. Vous devez aussi être attentif aux évolutions du marché immobilier local, qui peuvent affecter la demande et l’offre de logements.
Avant d’investir dans l’immobilier
Avant d’investir dans l’immobilier, il y a quelques précautions à prendre pour sécuriser votre investissement et optimiser sa rentabilité. Voici quelques conseils à suivre :
Séparer vos responsabilités commerciales et vos biens personnels
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous exercez une activité commerciale qui peut engendrer des responsabilités juridiques et financières. Par exemple, si vous êtes poursuivi par un locataire mécontent, ou si vous ne pouvez pas rembourser votre emprunt immobilier. Pour protéger vos biens personnels de ces risques, il est conseillé de séparer vos responsabilités commerciales et vos biens personnels. Pour cela, vous pouvez créer une structure juridique adaptée à votre activité immobilière, comme une société à responsabilité limitée ou une société en commandite.
Créer une société à responsabilité limitée ou une société en commandite
Une société à responsabilité limitée (SARL) est une forme de société qui limite la responsabilité des associés au montant de leurs apports. Cela signifie que si la société fait faillite ou est poursuivie en justice, les associés ne sont pas tenus de payer les dettes ou les dommages avec leurs biens personnels. Une SARL peut être constituée par une ou plusieurs personnes, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés, mais peut opter pour l’impôt sur le revenu sous certaines conditions.
Une société en commandite (SC) est une forme de société qui distingue deux types d’associés : les commandités et les commanditaires. Les commandités sont les associés qui gèrent la société et qui sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Les commanditaires sont les associés qui apportent des fonds à la société et qui ne sont responsables que dans la limite de leurs apports. Une SC peut être constituée par au moins un commandité et un commanditaire, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Une SC est soumise à l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés sous certaines conditions.
Avantages
Inconvenants
Dans quel secteur pouvez-vous investir ?
L’investissement immobilier peut se faire dans différents secteurs, selon vos objectifs, votre budget et votre profil de risque. Voici les deux principaux secteurs que vous pouvez considérer :
L’immobilier commercial
L’immobilier commercial désigne les biens immobiliers destinés à un usage professionnel, comme les bureaux, les magasins, les entrepôts ou les hôtels. Ce secteur offre généralement des rendements plus élevés que l’immobilier résidentiel, mais il implique aussi plus de risques et de contraintes. En effet, vous devrez faire face à des loyers plus élevés, des baux plus longs, des normes plus strictes et des vacances locatives plus fréquentes. De plus, vous devrez disposer d’un capital important pour investir dans ce secteur, car les prix des biens commerciaux sont souvent très élevés.
L’immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel désigne les biens immobiliers destinés à un usage personnel ou familial, comme les maisons, les appartements ou les immeubles de rapport. Ce secteur offre généralement des rendements plus faibles que l’immobilier commercial, mais il implique aussi moins de risques et de contraintes. En effet, vous bénéficierez de loyers plus stables, de baux plus courts, de normes plus souples et de vacances locatives moins fréquentes. De plus, vous pourrez accéder à ce secteur avec un capital plus modeste, car les prix des biens résidentiels sont souvent plus abordables.
Comment choisir le bon emplacement pour votre investissement
Le choix de l’emplacement est l’un des facteurs les plus importants pour réussir votre investissement immobilier. En effet, l’emplacement détermine la valeur du bien, la demande locative et la rentabilité potentielle. Voici quelques critères à prendre en compte pour choisir le bon emplacement :
- La situation géographique : il s’agit de la région, du département ou de la ville où se situe le bien. Vous devez analyser le dynamisme économique, démographique et social de la zone, ainsi que ses perspectives d’évolution. Vous devez également tenir compte de la fiscalité locale et des aides disponibles pour les investisseurs.
- Le quartier : il s’agit du secteur où se situe le bien. Vous devez étudier le niveau de vie, la sécurité, l’environnement et l’attractivité du quartier. Vous devez également vérifier la présence et la qualité des services et des infrastructures (commerces, transports, écoles, etc.).
- Le bien : il s’agit du type et de l’état du bien. Vous devez choisir un bien adapté à votre cible locative (étudiants, familles, seniors, etc.) et à votre budget. Vous devez également évaluer le potentiel de valorisation du bien et les travaux à prévoir.
Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier
L’investissement immobilier offre plusieurs avantages fiscaux qui peuvent réduire vos impôts et augmenter votre rentabilité. Voici quelques exemples :
- Le régime réel : il s’agit d’un régime d’imposition qui vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). Ce régime est intéressant si vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers.
- Le dispositif Pinel : il s’agit d’un dispositif qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une zone éligible et que vous le louez pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné et à des locataires respectant des conditions de ressources. La réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% du prix du logement selon la durée de location.
- Le dispositif Denormandie : il s’agit d’un dispositif qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement ancien dans un centre-ville éligible et que vous réalisez des travaux de rénovation représentant au moins 25% du prix du logement. Vous devez ensuite le louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné et à des locataires respectant des conditions de ressources. La réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% du prix du logement selon la durée de location.
- Le dispositif LMNP : il s’agit d’un dispositif qui vous permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un logement meublé à titre de résidence principale ou secondaire. Vous pouvez alors opter pour le régime réel ou pour le régime micro-BIC, qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs.
Conseils pour réussir votre investissement immobilier
Pour réussir votre investissement immobilier, voici quelques conseils à suivre :
- Définissez votre objectif : il s’agit de savoir pourquoi vous investissez, quel est votre horizon de placement, quel est votre niveau de risque et quel est votre rendement attendu.
- Formez-vous : il s’agit d’apprendre les bases de l’investissement immobilier, de vous informer sur les opportunités et les pièges du marché, et de vous former aux techniques de négociation, de gestion et d’optimisation fiscale.
- Entourez-vous : il s’agit de vous appuyer sur des professionnels compétents et fiables, comme des agents immobiliers, des notaires, des experts-comptables, des courtiers ou des artisans.
- Diversifiez : il s’agit de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, mais de répartir votre patrimoine immobilier sur différents secteurs, types de biens et modes de financement.
- Suivez : il s’agit de suivre régulièrement l’évolution de votre investissement, de vos revenus, de vos charges et de votre fiscalité. Vous pourrez ainsi ajuster votre stratégie en fonction des opportunités et des contraintes du marché.
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